99 человек приняли участие в стратегической сессии «Развитие жилищного строительства в Камчатском крае» в минувшую среду. Задача перед участниками мероприятия стояла нешуточная – выяснить, какие проблемы и барьеры мешают развивать на Камчатке жилищное строительство (да и строительство вообще), озвучить их и вместе выработать стратегические пути их решения и преодоления. Сессия работала весь день, и по итогам ее работы нам еще предстоит увидеть отчет в виде дорожной карты.
И, судя по всему, эту карту нужно поторопиться написать, потому что работы нашим строителям в ближайшее время прибавится. Открывая сессию, камчатский министр строительства Андрей Дегодьев напомнил, что в стране утвержден и реализуется нацпроект «Жилье и городская среда», в рамках которого Минстроем России разработаны программы уменьшения количества аварийного и ветхого жилья. «Разработаны такие программы и на региональном уровне, – сказал министр. – Федеральным нацпроектом для Камчатского края с 2019 по 2024 годы предусмотрено финансирование 3,4 млрд рублей на переселение жителей из ветхого и аварийного жилья. А уже с учетом наших наработок мы намерены привлечь из федерального бюджета на эти же цели более 10 млрд рублей. Сейчас для этого правительством края ведется работа с федеральными структурами. А это значит, что для освоения этих программ наш строительный комплекс должен быть готов работать: строить, и не только жилье, но и всю сопутствующую инфраструктуру – детские сады, магазины, дороги и т. д.».
Строили мы, строили…
В первой части сессии камчатские строители, представители разных ветвей власти и просто заинтересованные в отрасли участники вслух озвучивали проблемные вопросы. Их оказалось так много, а уровень сложности отдельных из них так высок, что невольно возникала мысль: вся камчатская стройка – это не отрасль, а одна большущая проблема, в которой строительные фирмы существуют только чудом!
Не секрет, что жилищное строительство работает у нас в двух направлениях – коммерческое жилье (его строители производят для продажи) и социальное (строится по разным государственным программам с применением 44-ФЗ).
Главной проблемой первого направления предприниматели назвали низкие доходы граждан и связанное с этим катастрофическое падение спроса на новые квартиры и индивидуальные дома. «Нашим территориям не хватает темпов развития. Состоятельное население уезжает, а тем, кто остается, больше интересен вторичный рынок жилья: на нем спрос по-прежнему высокий, – говорили коммерсанты. – Новые квартиры в 2019 году практически не продаются. Да, стоимость их немаленькая (в среднем 80 тысяч рублей за кв. метр, но мы не можем строить дешевле, учитывая все особенности камчатской стройки, включая высокую стоимость привозных стройматериалов и поправку на сейсмоопасность региона».
Направление строительства жилья по государственным программамбольше всего страдает от несовершенства законодательства о государственном заказе. Пресловутый 44-ФЗ буквально в мае этого года претерпел изменения, но, по словам предпринимателей, пока их на себе мало кто прочувствовал. Пока же закон позволяет иногородним компаниям демпинговать при проведении электронных аукционов, выигрывать их, а затем нанимать местных строителей в качестве субподрядчиков. «Большая проблема для нас – это единое экономическое пространство, прописанное в законе, – сетовали строители. – Наши компании вынуждены идти на субподряд к иногородним и работать на их условиях, чтобы сохранить производство и коллективы. При этом такая работа идет в убыток, а перекрываемся мы своими средствами. Страна у нас большая, и, по нашему мнению, нужно было поделить экономическое пространство хотя бы на зоны. И вообще, изначально в 44-ФЗ правила строительных подрядов прописаны очень скудно. Хорошо было бы выделить эту отрасль, потому что в ней слишком уж много нюансов».
Мелочи, а неприятно
При этом нюансы, о которых шла речь, вовсе не выглядят мелочами. Один из них – ценообразование. Стоимость тех или иных работ для строителей рассчитывают сметчики. И зачастую утверждаются эти сметы заведомо убыточными, не учитывающими, к примеру, северные коэффициенты, которые работодатель должен платить строителям. Чтобы не нарушить закон, строительная фирма принимает на себя эти расходы либо вынуждена нанимать работников за пределами края, «оптимизируя» таким образом расходы на оплату труда.
Отдельная головная боль строителей, работающих по госконтрактам, – получение банковской гарантии для обеспечения контракта и отсутствие авансов. Получить ее на Камчатке можно, но с такими сложностями, что строители вынуждены обращаться в материковские банки. «Если контракт крупный, сумма гарантии тоже крупная, и все банки на Камчатке требуют под нее залог, – сетовали строители. – Материковские дают гарантию без залога и за 2–3 дня. На Камчатке банк только на рассмотрение заявки берет эти же 10 дней, и мы не укладываемся в предусмотренные законом сроки».
Что касается авансирования строительных работ, практически ни один из госконтрактов его не предусматривает. Предприниматель выигрывает аукцион, несет уже затраты на банковскою гарантию и должен начать стройку на свои деньги. Естественно, в большинстве случаев делает он это на кредитные деньги, принимая все расходы по кредитам на свой счет. «Банковская процентная ставка по кредитам нам никак не компенсируется, – сетовали предприниматели, говоря о том, что подобная практика существует в сельском хозяйстве. – Это хорошая мера поддержки. Если компенсация процентной ставки от ставки рефинансирования была предусмотрена и в строительстве жилья по государственному заказу, было бы гораздо легче работать».
Еще один нюанс – участки под строительство. Они вроде бы есть в виде свободной земли, но не могут считаться таковыми по разным причинам. К одним не подведены инженерные коммуникации, на вторых стоят старые строения, подлежащие сносу. Хороший пример – Рябиковская и СРВ, где долгое время остаются не снесенными уже расселенные ветхие дома.
Частное домостроение по-прежнему сталкивается со сложностями и дороговизной подключения к инженерным сетям. «К примеру, подключение частного дома к воде предусматривает у нас расход воды не только на водоснабжение, но и на пожаротушение, что сразу же делает договор технического присоединения очень дорогим, – рассказывали строители. – Более того, инвестиционная составляющая в этот договор не заложена. Человек тратит миллионы на то, чтобы протянуть трубу к своему дому, а водоканал потом к этой трубе за 10 тысяч подключает других абонентов. Построившему трубу ничего не возвращается, потому что сети ему не принадлежат. Для сравнения – в европейской части России эта проблема решена уже давно: кто строит сеть, тот и распоряжается подключением к ней».
По словам строителей, жители Камчатки, которые решаются на строительство индивидуального жилого дома, проходят все круги ада, не имея четкой информации ни о мерах поддержки, ни о подрядных организациях, ни о формальностях, которые им предстоит оформить.
Дело за малым – наладить диалог
Как это ни странно, но озвученные на сессии проблемы касались не только деятельности властей. Были и претензии к самим предпринимателям. Министерство хотело бы и с их стороны видеть заинтересованность и активность во многих вопросах. Оказалось, что у министерства отсутствуют предложения от застройщиков. Есть, к примеру, в бюджете деньги на приобретение 37 тысяч кв. метров жилья под расселение из ветхого и аварийного, информация об этом уже прошла по всем каналам, а предложений по строительству или реализации этого жилья от застройщиков до сих пор нет.
Не слишком активно взаимодействуют строители и с муниципалитетами края. А сами муниципалитеты, постоянно нуждаясь в строительстве жилья, не совершают для его начала необходимых шагов. «Застройщик должен интересоваться теми программами, которые есть в сфере обновления жилфонда, – говорили на сессии представители краевого минстроя, – проявлять свою заинтересованность в их реализации, приходить и говорить: «Я готов строить по той или иной программе. Что для этого нужно?» Нас муниципалитеты закидывают слезными письмами – мол, очень нужно жилье, помогите, умираем, но сами при этом ничего не делают. Для того, чтобы профинансировать строительство жилья из бюджета, мы должны быть уверены в том, что оно будет определенного качества – с подключением ко всем сетям жизнеобеспечения. Это всем известно. Мы готовы финансировать, но вдруг выясняется, что на территории, где муниципалитет хочет строить, сетей нет. Мы начинаем по десятому кругу объяснять муниципалитетам, что нужно заявиться на строительство сетей в министерстве ЖКХ, готовить площадки, чтобы проект застройки прошел экспертизу и был оплачен из бюджета. Два года у нас ушло на то, чтобы один из муниципалитетов уговорить на это. Наконец они получили деньги на строительство сетей, в следующем году можно будет начинать строить дома. Поэтому мы говорим – не сидите, готовьте площадки, застройщики – работайте с муниципалитетами и выясняйте, что и где они хотят строить, приходите со своими мыслями к нам. Так процесс пойдет быстрее».
В завершение встречи было озвучено еще много предложений о том, как взбодрить наше строительство и дать жилищному рынку Камчатки возможность работать эффективнее. Среди них – предложение строить больше домов с квартирами среднего класса и небольших по площади индивидуальных домов, начать создавать в крае строительные кооперативы по отраслевому принципу (когда крупное предприятие той же рыбной промышленности могло бы стать заказчиком строительства квартир для своих сотрудников), разбивать очень крупные контракты на несколько небольших, чтобы участвовать в строительстве могли не только большие фирмы, совместно разработать конкретные предложения поправок в 44-ФЗ…
В целом, диалог состоялся весьма продуктивный и полезный для всех. Дело осталось за малым – не сложить все прозвучавшее под сукно, а по-настоящему заняться решением проблем. Тогда, глядишь, и строительных площадок станет больше, и новоселья на Камчатке станут праздновать чаще.
Светлана СОЛОВЬЕВА