Жилищный кодекс действует уже более 5 лет, с марта 2005-го. За время его реализации участникам этих отношений, наработавшим огромную практику, стало ясно, что положения ЖК требуют доработки и усовершенствования. По этой причине уже давно обсуждаются поправки к этому документу, призванные устранить ряд противоречий. Но только в мае Госдума приняла закон о внесении изменений в Жилищный кодекс.
Аргументы законодателей следующие. Во-первых, необходимо устранить имеющиеся нарушения в работе ТСЖ. Сделать более открытой для жителей процедуру создания и регистрации товариществ, членства в нем, упорядочить контроль за отчетностью ТСЖ со стороны контролирующих органов, проверку их уставных документов на соответствие требованиям законодательства.
Второе: пришло время уточнить концепцию управления домами в сторону ужесточения контроля за управляющими организациями. Понятно, что административная жесткость и многочисленные штрафы – это не панацея от всех бед. Единственно, кто может навести порядок в доме, – сами собственники. Но в людях еще крепко сидит привычка к тому, что о них заботится государство. Убрать нерадивого управдома – законное право владельцев помещений, но они по-прежнему предпочитают писать жалобы во все инстанции. Поэтому смысл большей части последних поправок в Жилищный кодекс сводится к тому, что необходимо стимулировать активность и ответственность самих собственников жилья.
Кроме того, изменения в ЖК наделили уже известные жилищные инспекции новыми функциями. В частности - получение сведений о начале деятельности управляющих организаций по управлению домами, проверка законности выбора и реализации способов управления. Нужно прибавить к этому контроль за соблюдением стандарта прозрачности работы управляющей организации, принятого постановлением правительства РФ №731 еще в сентябре прошлого года, но только теперь определена структура, которая будет проверять его исполнение. И, наконец, главное: жилинспекции будут осуществлять контроль над состоянием общего имущества в многоквартирном доме.
1 марта 2012 года – время «ч»
Особые отношения появятся у жилинспекций с товариществами собственников жилья. До 1 марта 2012 года все ТСЖ должны представить в жилинспекцию копии решений общих собраний членов ТСЖ об организации товарищества. Это требование связано с необходимостью навести порядок с фиктивными товариществами. Жилинспекции должны проверять правомерность принятия общим собранием решения о создании ТСЖ, соответствие устава требованиям законодательства.
Нередко товарищества отказываются выполнять то или иное требование закона, ссылаясь на то, что «в уставе этого нет». Тем не менее, если в уставе имеются положения, противоречащие действующему законодательству, то инспекция выдаст предписание о внесении поправок. Предписания получат и ТСЖ, где правомерность избрания председателя и членов правления, как и их полномочия, окажется под вопросом. Часто председатель избирается на конкретный срок, однако продолжает работать и после того как его мандат закончился. Не выполнено предписание – ТСЖ может быть ликвидировано в судебном порядке.
Если в доме работает управляющая компания, то жилинспектор будет проверять правомерность принятия собственниками решения о выборе компании, утверждения условий договора и его заключения.
Меняется порядок расчетов за предоставление коммунальных услуг
В ЖК РФ появился ряд положений, разрешающих прямую оплату за коммунальные услуги. Например, есть такие случаи, когда ресурсоснабжающие организации недополучают от ТСЖ и управляющих организаций плату за потребленные в домах ресурсы. Начислено, к примеру, 100 тысяч рублей, собрали с жильцов - 90 тысяч, а перечислили только 70. В этой ситуации на собрании собственников помещений в доме (если есть ТСЖ, то на собрании его членов) необходимо принять решение о том, что плата вносится напрямую ресурсоснабжающей организации: водоканалу, тепловикам и т.д., т.е. как за электроэнергию. При этом «продавцом» ресурсов в доме (исполнителем услуг) остается ТСЖ или управляющая организация, но плата за индивидуальное потребление вносится собственниками и нанимателями напрямую поставщикам этих ресурсов. Такая форма расчетов вовсе не означает, что и управленцы, и товарищество снимают с себя ответственность за коммунальные услуги. В поправках ЖК РФ сказано: «Внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками и нанимателями своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществами собственников жилья, которое отвечает за качество коммунальных услуг».
При этом исключаются прямые договоры жильцов дома с ресурсоснабжающими организациями. Они возможны лишь при непосредственном управлении домом собственниками помещений (когда в доме нет ТСЖ, ЖСК и не заключен договор управления). Тогда сколько собственников – столько и абонентов.
Плюс к этому в Жилищном кодексе появились новые важные поправки в ст.161. Они более четко устанавливают сферу ответственности управляющих и ТСЖ. В случае если в доме создается товарищество, то оно обязано заключить договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями. ТСЖ становится их абонентом, «покупателем». А внутри дома оно предоставляет все коммунальные услуги потребителям – начисляет плату и собирает ее с собственников. Однако если товарищество заключает договор управления, то исполнителем коммунальных услуг становится уже управляющая компания. Соответственно, она, а не ТСЖ, начисляет плату и отвечает за качество услуг.
Новые требования предъявляются к заключению договора управления. Заключенным договор может считаться лишь после того, как его подпишут собственники, обладающие не менее 50 процентами площадей в доме. Законодатели пошли на это из-за многочисленных фальсификаций при заключении договоров, когда собственники практически не влияют на его условия и даже не знают, кто управляет их домами. Поэтому пока договор не подписан собственниками, имеющими 50 процентов площадей в доме, договора нет - это всего лишь его проект.
Выбираем совет дома
На собственников жилья, как известно, возлагается ответственность за состояние дома. Общее собрание собственников остается главным органом управления домом. Но управление – это процесс непрерывный, и проводимого раз в год общего собрания явно мало. Поэтому ЖК РФ дополняется следующей статьей: вводится новый орган – совет многоквартирного дома, который как раз и должен способствовать решению всех актуальных вопросов жизни дома. Данный орган создается только по желанию самих собственников (на общем собрании), т.е. не является обязательным…
Все новое - хорошо забытое старое, хотя кое-где домовые комитеты работали все это время не переставая… Но подход сейчас другой: появились собственники. Они отвечают за состояние дома, а потому только из них и должен состоять совет. Кроме того, это совершенно иная структура, нежели домком. Его основные функции: готовить предложения для собраний собственников, анализировать предложения управляющих организаций - какая из них лучше, какую выбрать, обеспечивать выполнение принятых собранием решений, контролировать качество работ. Совет дома – это коллегиальный орган (вроде правлений ТСЖ), который, не принимая самостоятельных решений, будет выполнять волю общего собрания. Совет – это не юридическое лицо, договор с управляющей организацией заключить он не сможет. Но помощь в реализации решений общего собрания - это уже немало.
При пассивности собственников муниципалитеты могут навязывать удобных и послушных кандидатов в такие советы, но выход здесь один: когда речь идет об управлении своим домом, собственникам надо не смотреть в рот властям, а принимать самостоятельные решения, ориентированные на интересы дома.
Роман ЛЕБЕДЕВ, исполнительный директор Камчатского краевого центра развития ЖКХ