Свидетельство о регистрации
ЭЛ № ФС 77-84799 от 3 марта 2023 г.

Квартиры в Петропавловске: рост цен на жильё временно замер

21:00
4292

Максим РОДЫГИНЖилищный вопрос был и остается самым острым, проблемным, больным для большинства российских семей. Только, кажется, приобрели квартиру, более-менее устроились, как уже подрастают дети, и надо думать – как им помочь обзавестись своим углом. А цены на жилье растут гораздо быстрее, чем дети! Еще не так давно, всего 10 лет назад, квартиру в Петропавловске можно было приобрести за 300 тысяч рублей – и моряки это делали, просто удачно сходив в рейс. С тех пор квартиры подорожали раз в 10: средняя цена сегодня 2-3 млн рублей. Причем плавный рост цен сменился в 2013 году их резким и весьма ощутимым скачком вверх.

С одной стороны, столь заоблачные цены, сопоставимые со стоимостью новых квартир в крупных городах на материке, поражают. С другой – раз они существуют, значит, камчатцам по карману такое дорогое жилье?


Под влиянием макроэкономики

Что сегодня творится на рынке недвижимости краевого центра, какие механизмы влияют на цены, что пользуется наибольшим спросом – на эти и другие вопросы отвечает наш собеседник и консультант Максим РОДЫГИН, специалист с большим опытом, владелец компании «Максим-недвижимость», входящей в объединение КАППРИ (Камчатское партнерство профессиональных риэлторов), представитель Российской гильдии риэлторов.

- Максим Викторович, так почему все же в нашем городе на краю Земли, где далеко не самый благоприятный климат, почти отсутствует современная инфраструктура, да и дома, в основном, старые – хрущевки да брежневки – так взлетели цены на квартиры?

- Действительно, в 2013 году наблюдался самый высокий за последние 5 лет рост цен. Я говорю о 5-летнем периоде, потому что кризис 2008 года стал своеобразным рубежом на рынке.

Дело в том, что рынок недвижимости тесно связан с макроэкономикой, на него прямым образом влияют процессы, которые происходят в мире и в стране. И чтобы оценить ситуацию с ценами в Петропавловске, нужно видеть общую картину. А она такова: мировой кризис 2008 года начинался именно с ипотечного кризиса в США – банки перестали выдавать кредиты. И в Петропавловске все банки также перестали выдавать ипотеку. Пауза длилась полгода, и первым ее прервал Сбербанк, а до этого все сделки совершались за наличные деньги. Понятно, что количество продаж резко упало. То же происходило по всей России. Но если в других городах вместе с этим упали и цены на квартиры (кое-где даже в 2 раза!), то в Петропавловске цены опустились незначительно, на 10-20 процентов. Это привело к тому, что на рынке скопилось колоссальное количество квартир: по сравнению с докризисным 2007 годом их стало в 4 раза больше. Однако скидывать цену камчатцы не спешили, и, после того как банки снова стали выдавать ипотеку, все квартиры нашли покупателей.

Итак, первый фактор, влияющий на цены, – ипотечное кредитование. 75 процентов сделок совершается за счет него.

В 2010-11 годах цены быстро восстановились до докризисного уровня и стали понемногу расти. В конце 2012 года все банки повысили ставки по ипотеке, их повышали даже дважды в месяц. Казалось бы, повышение ставок уменьшает количество выданных кредитов, и спрос должен упасть. Но как только спрос на жилищные кредиты стал падать, банки в январе 2013 года резко увеличили лояльность к заемщикам. Увеличив лояльность, но не понизив ставок или понизив их совсем немного, большинство банков сейчас принимает подтверждение доходов клиента по анкете – то есть просто с письменных слов. И это всех устраивает. Как и понижение первоначального взноса. Эти механизмы сделали ипотечные кредиты доступными для камчатцев, и они активно пользуются ими.

В результате с конца 2012 до середины 2013 года произошел самый большой рост цен на квартиры: от 17 до 30 процентов.

Какие еще факторы влияют на активный спрос? Во-первых, государство поддерживает ипотечное кредитование такими программами как «Молодая семья», материнский капитал, военная ипотека и т. д. Во-вторых, Россия сейчас живет в ситуации стагфляции. Это значит, что падение или застой экономики сочетаются с непрерывным ростом цен. В этих условиях люди ожидают возможного кризиса в экономике, и (это уже третий фактор) стремятся надежно вложить свои средства. И многие справедливо считают, что самое надежное вложение – недвижимость.

Эти же процессы диктуют спрос (а как следствие – рост цен) на конкретные виды квартир. Например, больше всего за этот период подрожали двухкомнатные брежневки – на 30 процентов, с 1,9 млн рублей до 2,7 млн рублей, потому что их в основном покупают молодые семьи с 1-2 детьми, используя ипотеку и материнский капитал. Высок спрос на однокомнатные новой планировки: подорожали на 20-23 процента, их покупают с целью вложения средств.

Заметно, на 23 процента, подорожали трехкомнатные квартиры новой планировки: люди улучшают свои жилищные условия и хотят покупать качественное жилье. И именно на него в дальнейшем больше всего будет расти спрос. Потому что четвертым фактором, формирующим его, я бы назвал беспрецедентные действия по благоустройству города, которые мы наблюдали в 2013 году. Люди видят, что власти делают реальные шаги в этом направлении и, в свою очередь, хотят жить в таком городе, готовы покупать жилье.

Меньше всего выросли цены на однокомнатные брежневки – 17 процентов, потому что они еще до скачка цен пользовались максимальным спросом и приблизились к своему «потолку».

- Так значит, какой-то «потолок» у цен все-таки существует? И когда же остальные квартиры его достигнут?

- В принципе, уже достигли. С июня 2013 года на рынке недвижимости наступила стагнация, по сравнению с летом было даже небольшое снижение цен и снижение спроса. Это связано с тем, что соотношение доходов людей, ипотечных кредитов и цен на жилье достигло своего предельного баланса. При росте цен (на все) доходы людей сейчас таковы, что они не могут брать больше кредитов. Ну не сможет человек с зарплатой в 50 тысяч рублей брать кредит на 3 млн! Поэтому в дальнейшем цены на квартиры будут расти только в пределах общероссийской инфляции, на 8-10 процентов в год, и спрос будет не слишком высоким.


Завтрашний день Петропавловска

- Повлияло ли на рынок недвижимости появление целого нового микрорайона на Северо-Востоке? К новым домам много претензий по качеству – снижают ли они стоимость квартир? К тому же, говорят, из-за переселения асоциальных сограждан с Ленинского района, Северо-Восток утратил престижность. Какие районы сегодня наиболее востребованы?

- Конечно, появление такого большого количества квартир стало ярким явлением на рынке недвижимости. И хоть пока они – капля в море и на данный момент не формируют рынок, где погоду делает вторичное жилье, я считаю, за этими домами и квартирами будущее.

Что касается их качества, то всегда в производстве бывает какой-то процент брака, и если где-то имели место некачественные элементы, отделка, то все это ничтожно по сравнению с самой технологией строительства. Монолитное строение рассчитано на 300 лет. Нельзя даже сравнивать эти дома с так называемыми хрущевками, построенными в 1950-60-х годах из шлакоблоков. Площади, планировки, внутренние перегородки – все в них морально и материально устарело, и, безусловно, новые дома на Северо-Востоке и на ул. Топоркова – лучшее, что есть у нас сейчас. Просторные квартиры, шикарные придомовые территории, прекрасно оборудованные детские площадки, стоянки, отделка тротуаров – все на высоком уровне.

Да, в социальном жилье есть нюанс: получая его (или покупая квартиру в таком доме), ты приобретаешь и соседей. А среди них есть такие типы, которые умудрились испохабить и сломать все, до чего дотянулись в этих домах. Но хочу напомнить, что на Северо-Востоке все это уже было, когда там получали жилье еще советские граждане. Те, кто злоупотреблял спиртным, вел асоциальный образ жизни постепенно квартиры продали и осели где-то на окраинах. Уверен, что и сейчас жизнь все расставит по своим местам. Ведь правительство, администрация делают все, чтобы люди вместе с жильем получили качественные условия жизни: современный детский сад, спортивные площадки, а какая елка чудесная там в этом году стояла! Думаю, часть людей, попав в такие условия, все же начнет стремиться к лучшему, а те, кто не хотят или не смогут, продадут квартиры и поселятся где-то в своей среде.

Говоря о предпочтениях горожан, отмечу, что весь Октябрьский район востребован, везде активно идут продажи, у каждого микрорайона есть свои поклонники. Например, многие думают, что Сероглазка не пользуется спросом. А там все в порядке: продают и покупают квартиры сами жители Сероглазки, они любят свой район, бухту.

Вообще, парадокс: те места, которые во всем мире считаются самыми престижными – в зеленой зоне, с видом на море – у нас заставлены какими-то гаражами, неприглядными бараками, производствами сомнительного вида и не пользуются спросом. Более дальновидные люди покупают эти участки и планируют что-то строить. И в будущем все изменится, потому что в этих зонах будет развиваться малоэтажное строительство – это более дорогое, более комфортное жилье для людей, которые будут зарабатывать на Камчатке и захотят жить здесь, вкладывать деньги. В последний год малый и средний бизнес ведет себя в этом плане очень активно – покупает участки, занимается строительством.


Правила поведения на рынке

- Одно время на рынке жилья было немало мошенников. Встречаются ли мошенничества сейчас?

- Как в любом обществе, мошенники изредка появляются, но у нас на Камчатке на них быстро заводят уголовные дела и отправляют куда следует. Сегодня для обывателя, решившего продать или купить жилье, большую опасность несут непрофессиональные участники рынка, серые дельцы, которые нахватались верхов и жаждут легкого обогащения. Доверить им свою недвижимость – это риск потерять время и деньги. Потому что, во-первых, квартира, которая освещается в СМИ дольше 3-4-х недель, становится неинтересна потенциальному покупателю, а во-вторых, ценовая неопределенность сегодня на рынке составляет до 1 млн рублей – и эта сумма может стать ценой вашей ошибки.

Поэтому, выходя на рынок с таким дорогим товаром, как квартира, следует обращаться к профессионалам, которые способны предоставить вам максимально качественную услугу. Профессиональный риелтор умеет продавать быстро – в течение месяца – не потому, что продает дешево, а потому, что владеет информацией. Он умеет добиться максимально рыночной, адекватной цены, умеет вести переговоры и помогает договориться продавцу и покупателю. Профессионал легко проводит сделки с любыми сложными схемами расчетов – с привлечением ипотеки, материнского капитала и т. д., которые отпугивают некоторых продавцов. И профессионал имеет безупречную репутацию, потому что она – залог его собственного процветания в бизнесе. Поэтому для продавца квартир самый ценный источник информации – живая молва. Прислушивайтесь к ней. Ищите компанию по рекомендациям. Если у вас есть друзья или знакомые, которые успешно совершали сделки при помощи определенной риелторской компании, обращайтесь в нее, это залог успеха и для вас.

Если же вам настойчиво предлагает услуги незнакомый агент, поинтересуйтесь: сколько времени он занимается этой деятельностью, есть ли организация, в которой он работает и кто ее руководитель, есть ли у нее офис? В аренде или в собственности? Состоит ли компания в профессиональном объединении? И если человек работает прямо с колес, не имея ни ответственности, ни опыта, ни капиталов, ни образования, от его услуги стоит отказаться.


Беседовала Эмма КИНАС

Делитесь новостями Камчатки в социальных сетях:

Нет комментариев. Ваш будет первым!
Используя этот сайт, вы соглашаетесь с тем, что мы используем файлы cookie.