Наша газета много рассказывала о плюсах такой формы управления жилым домом, как товарищество собственников жилья – ТСЖ. Но иной раз жильцы дома с удивлением, а то и с возмущением, узнают, что стали вдруг членами товарищества, за создание которого не голосовали. И в этом случае у людей возникают мысли о недобросовестных намерениях тех, кто без их ведома создал ТСЖ в их доме. Как показывает практика, такие опасения не лишены оснований.
Поводом к написанию этого материала послужило обращение в редакцию «КК» жителей д. 41, по ул. Арсеньева. С ними как раз произошла такая ситуация: однажды они увидели на подъездах объявление, что некая управляющая компания готова по телефонам принимать от жильцов заявки на ремонтные работы. Кто-то стал звонить, кто-то удивился, а кто-то начал выяснять, как дом попал в УК. Еще через некоторое время появилось другое объявление, гласящее, что будет собрание собственников квартир «по вопросу создания в нашем доме ТСЖ». Также сообщалось, что прибудут представители управляющей компании.
В назначенный час во дворе дома собралось около 20 недоумевающих собственников. По их утверждениям, ни один из них не подписывал никакие документы, в собрании, посвященном созданию ТСЖ, не участвовал, и вообще - против такой формы управления домом. Этим людям противостояла одна женщина, которая назвала себя председателем правления ТСЖ, но никаких подтверждающих протоколов не показала.
Шумели сильно: возмущенные собственницы кидали обвинения в адрес председателя, которую никто не выбирал, говорили, что нельзя в доме создавать ТСЖ, потому что много должников, требовали, чтобы дом снова попал на управление «УЖКХ».
Когда подъехали представители УК «Камчатский дом», которая хотела управлять и д.41, на ул.Арсеньева, собственники направили на них все свое возмущение. К сожалению, у директора компании не оказалось на руках протоколов собрания. Он сказал, что все бумаги в налоговой – ТСЖ проходит процедуру регистрации, а копий у него нет, что собрание проходило в заочной форме: по квартирам, мол, ходили и собирали подписи. На дружные заявления собравшихся, что к ним никто не приходил, директор лишь пожимал плечами и уверял, что 25 процентов собственников подписались под решением о создании ТСЖ, еще 25 процентов квартир принадлежат муниципалитету, и он проголосовал «за».
Еще через несколько дней на дверях подъездов появилось объявление, что ООО «УЖКХ» возобновило управление домом.
Поводы для тревоги
Тревога жителей дома по поводу втихомолку созданного ТСЖ вполне обоснована. В последнее время по всей России происходят скандалы, в центре которых ТСЖ и УК. В Москве мэрия дрогнула под градом обращений граждан о нарушениях в работе товариществ собственников жилья и объявила о начале масштабной проверки. «Проблема фиктивных ТСЖ, а также незаконной деятельности управляющих компаний сегодня стоит как никогда остро», - признался мэр столицы Сергей Собянин. В частности, нередки случаи, когда при создании ТСЖ документы оформляют чиновники или отдельные жильцы без ведома соседей по дому и получают доходы, например, от сдачи нежилых помещений в аренду. Что касается жалоб на управляющие компании, чаще всего речь идет о мошенничестве. К примеру, они покупают тепло по счетчику у поставщиков, а гражданам продают по нормативу и на разнице «наваривают» себе немалые доходы. Кстати, доподлинно известно, что и в Петропавловске по крайней мере одна УК была поймана на такой схеме.
Кроме того, по стране прокатилась волна создания фиктивных ТСЖ. Они создаются без цели управления домом. Основное назначение таких товариществ – хищение денег, выделяемых на капитальный ремонт жилого дома.
Эту тему не так давно освещала «Российская газета». Истории липовых ТСЖ писаны как под копирку. Жильцы заверяют: знать не знали о ТСЖ, подписи поддельные, протоколы общего собрания сфальсифицированы...
По данным управления судебного департамента при Верховном суде РФ, в Москве за период с 2007 по 2010 годы было рассмотрено 393 дела о признании общих собраний собственников недействительными и ликвидации ТСЖ. Из них по 309 делам исковые требования удовлетворены, а по 84 делам отказано.
Суть фиктивных ТСЖ такова: по утвержденной программе содействия реформированию ЖКХ государство обязуется оплачивать капитальный ремонт многоквартирных домов, для чего ТСЖ вправе подавать заявку на получение крупной суммы денег (от 2 и более млн рублей). После успешного окончания ремонта жильцы обязаны в течение 5 лет вернуть государству 5 процентов от общей суммы, выделенной на капремонт. Не зная этих тонкостей, многие жильцы бездумно ставят свои подписи под фиктивными документами о «проведенных ремонтных работах». Понятно, что на деле никаких работ (во всяком случае, не в таком масштабе), никто не выполнял, и дом обречен на постепенное обветшание – вторично денег на ремонт он не получит. Да еще и возврат 100 и более тысяч рублей ложится на плечи владельцев квартир.
В Петропавловске тоже находятся желающие «погреть руки» на государственных денежках: один слишком уж вопиющий случай, когда «капремонт» был выполнен лишь для отвода глаз, сейчас разбирается в суде. Но в данном случае председатель ТСЖ явно перегнул палку, и воровство бросалось в глаза. А сколько более осторожных мошенников действует на рынке ЖКХ – бог весть.
Кто способен управлять?
Итак, управляющим компаниям выгодно иметь свое «карманное» ТСЖ, тем более администрация Петропавловска неоднократно заявляла, что в 2011-12 годах средства на капремонт будут выделяться только домам, в которых зарегистрированы ТСЖ.
Кроме того, управляющим компаниям сложно агитировать жильцов за самих себя, и, что немаловажно, городская администрация, которой принадлежит немалая часть квартир в каждом доме, крайне редко отдает свои голоса в пользу УК, а вот за создание ТСЖ – всегда без проблем. И в дальнейшем работать с объединением собственников проще. Если возникают проблемы, всегда можно сказать: «Вон ваш председатель ТСЖ, с ним и разбирайтесь!».
Как же быть горожанам, которые озабочены состоянием своего дома и хотят, чтобы все было по правилам? Ответ один: чтобы ТСЖ полноценно работало, должны быть выполнены два условия. Первое – инициатива создания должна исходить от самих жителей дома, а не быть предложенной (навязанной) УК. Второе, и главное – в доме должен быть подходящий кандидат на хлопотную должность председателя.
- Практика показывает, что если есть адекватная кандидатура, готовая работать, ТСЖ можно создавать практически в любом доме, - говорит Роман Лебедев, руководитель Камчатского центра развития ЖКХ. – Можно за год-два значительно улучшить все показатели, и по собираемости квартплаты, и по качеству обслуживания, и по оптимизации расходов. Но если такой кандидатуры нет – дом попадает в тупик. Что касается выделения средств на капремонт, то, в целом, эта программа приносит положительный эффект, и люди начинают понимать, что они живут в одном доме, это их общее имущество, и надо уметь договариваться, начинают что-то делать, а не просто критиковать. Участие в программе дисциплинирует горожан. И когда сделан ремонт, видны результаты, это тоже здорово.
Возможно, сейчас создать ТСЖ без ведома жильцов будет труднее: в Жилищный кодекс внесены поправки, согласно которым первое собрание по созданию ТСЖ обязательно должно быть очным.
- Инициировать его может любой собственник, - объясняет Роман Лебедев, - за 10 дней нужно оповестить жителей дома. Как правило, такие собрания кворума не имеют. Но провести его все равно необходимо, оформить документально, что явки нет, и только тогда переводить вопрос на заочную форму. Главное – оповестить людей открыто и гласно, пусть даже 10 человек соберется, общение в доме на эту тему уже пойдет.
ТСЖ имеет еще одно изменение – протоколы собрания должны быть подписаны всеми собственниками, кто голосовал «за». К протоколам должен быть приложен реестр – сведения об этих собственниках, их контактные телефоны. Такую информацию трудно фальсифицировать и легко проверить.
Создать ТСЖ мало – его надо еще зарегистрировать в налоговой службе как юридическое лицо и получить заявления от собственников на вступление в товарищество. Все это – большой труд. И неизвестно, справится ли новоиспеченное ТСЖ с возложенными на него надеждами на более комфортную жизнь. Именно поэтому большинство горожан предпочитают, чтобы все оставалось по-старому. Проще недополучать услуги и платить «в никуда», чем взвалить на себя махину общедомового имущества со всеми накопившимися проблемами.
Эмма КИНАС