В Петропавловске-Камчатском 00:17, 27 Февраля, суббота
ночью -8°C
днем -1°C
ветер 2,5 м/с
Завтра 28 Февраля
-7 ... -2°C
ветер 8,1 м/с

«Самострои» на Камчатке сравняют с землёй

Дмитрий НИКУЛИНВ последнее время в нашем крае и других регионах РФ участились споры на почве незаконного строительства и неправомерного землепользования. Судебные тяжбы по фактам незаконных застроек и аренды земли все чаще обсуждаются в обществе. Однако к реальному сносу «самостроев» мы еще не привыкли, чем умело пользуются недобросовестные арендаторы земельных участков.

О том, почему предприниматели вынуждены своими силами сносить собственные постройки, и как законными способами подойти к решению земельного вопроса, мы побеседовали с заместителем председателя Арбитражного суда Камчатского края Дмитрием НИКУЛИНЫМ.

 

- Дмитрий Александрович, как складывается ситуация в отношении нарушений земельного законодательства в Камчатском крае в последние годы?

- Наблюдается тенденция увеличения количества споров, связанных с применением законодательства о земле. В 2011 году Арбитражным судом края было рассмотрено 67 таких дел, в 2012-м – на 13 дел больше, а в 2013 году суд вынес решения уже по 126 земельным спорам. Чаще всего категории споров связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по совершению сделок с землей, в том числе споров, связанных с арендой земли, взысканием неустойки, а также изменением или расторжением договора.

        

- Департамент градостроительства и земельных отношений все чаще обращается в суд с заявлениями и исками к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, требуя демонтировать или снести сооружения, находящиеся в их пользовании. С чем это связано?

- Согласно п. 10 федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Этими органами ранее выдавались разрешения предпринимателям и юридическим лицам на эксплуатацию движимого имущества – кафе – на земельных участках. В разрешениях указывались сроки их действия. При этом в разрешениях на установку и эксплуатацию движимого имущества указывалось, что они действительны при наличии договора аренды земли.

Впоследствии между органами местного самоуправления с предпринимателями или с юридическими лицами заключались срочные договоры аренды земельного участка для эксплуатации движимого имущества – кафе, при этом по окончании срока его действия договор считается прекращенным, условий об автоматическом продлении срока действия данные договоры не содержали.

В рамках дел, рассмотренных в Арбитражном суде края, установлено, что по окончании срока действия договора аренды ответчики продолжали использовать спорные земельные участки без законных оснований, при этом самовольно возводя на них фактически объекты недвижимого имущества. Это и послужило причиной обращения в суд департамента градостроительства и земельных отношений.

        

- Какие объекты некапитального строительства в нашем городе стали причиной земельных споров?

- Одно из дел о некапитальном строительстве, рассмотренных Арбитражным судом края, связано с кафе-шашлычной «Центровая» в районе о. Култучного. С исковым заявлением в суд обратился департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловска-Камчатского с требованиями освободить земельный участок, занимаемый кафе-шашлычной, демонтировать его за свой счет в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу и передать земельный участок департаменту свободным от любых объектов и имущества. Поводом для обращения в суд послужил тот факт, что шашлычная построена на спорном земельном участке без законных на то оснований.

Суд, рассмотрев материалы по делу, пришел к выводу о том, что ЗАО «Комбинат питания» (ответчик) использует земельный участок для эксплуатации кафе-шашлычная «Центровая» без каких-либо документов на эксплуатацию земельного участка. Кроме того, договор аренды земли, на котором находится кафе, не содержит точного указания на предмет аренды – кадастровый номер земельного участка, а также отсутствуют сведения о его государственной регистрации, в связи с чем данный договор считается незаключенным. Основываясь на данных фактах, суд посчитал требования департамента законными и обоснованными, и удовлетворил их.

С аналогичным иском в суд обратилась администрация Петропавловск-Камчатского городского округа, которая требовала осуществить демонтаж и вывоз строения – кафе «Камчатка», расположенного по ул. Озерновская коса. В суде выяснилось, что индивидуальный предприниматель – хозяин кафе – не представил действующее разрешение на эксплуатацию кафе на указанном земельном участке, а также не согласовал его размещение на спорном земельном участке с уполномоченными органами. Кроме того, арендные либо иные обязательственные отношения между ответчиком и Петропавловск-Камчатским городским округом в отношении земельного участка и размещения на нем кафе отсутствовали. Судом также не было установлено договорных отношений между истцом и ответчиком в отношении занимаемого участка земли и кафе.

На основании этого суд пришел к выводу, что объект некапитального строения кафе «Камчатка» обладает признаками самовольной постройки и подлежит демонтажу и вывозу с занимаемой территории в 30-дневный срок с момента вступления в силу судебного решения.

 

- К какому выводу пришел суд, рассмотрев все поступившие заявления и иски, направленные в адрес ИП и юридических лиц, о сносе сооружений, находящихся в их пользовании?

- Поскольку в рамках рассмотренных дел не было представлено доказательств, подтверждающих правомерность занятия ответчиками спорных земельных участков и размещения (возведения) на них объектов некапитального строения, суд пришел к выводу, что объекты некапитального строения, расположенные на спорных земельных участках, обладают признаками самовольной постройки, указанными в ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу.

 

- Исходя из судебной практики, в чью пользу суд обычно выносит решение в подобных делах?

- В целом по России практика показывает, что, в основном, решения принимаются в пользу истца.

 

- В каких случаях суд признавал договор аренды земельного участка незаключенным?

- В ряде случаев суд в силу ст. 433 ГК РФ признавал незаключенными договоры аренды, поскольку они или не содержали точного указания на предмет аренды – кадастровый номер земельного участка, или отсутствовали сведения о государственной регистрации договора в порядке, установленном ст. 164, 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ.

Так, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 

- Какие условия договора можно считать существенными?

- Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

 

- Согласно договору аренды, какие обязанности берет на себя арендодатель земли?

- В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

П. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 

- Как мы уже поняли, «самострой» подлежит сносу. На чьи плечи ложатся обязанности и расходы по исполнению решения суда?

- Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков или самовольном строительстве осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В силу п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства (п. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ).

Указанные нормы материального права являются специальными по отношению к положениям ст. 222 ГК РФ, и с учетом особенностей элементов регламентируемого правового состава подлежат применению к спорным отношениям сторон.

Таким образом, суд принимал решение о возложении обязанности на ответчика в 30-дневный срок с момента вступления решения в законную силу, за свой счет освободить спорный земельный участок путем производства работ по демонтажу и вывозу с занимаемой территории земельного участка объекта некапитального строения.

 

- Что произойдет в случае, если юридическое лицо не произведет снос или демонтаж строения в срок, предписанный судом?

- В случае неисполнения ответчиком решения в течение установленного срока истцу предоставлено право самостоятельно осуществить действия по демонтажу и вывозу с занимаемой территории земельного участка объекта некапитального строения, за счет ответчика, с взысканием с него необходимых расходов.

 

- Подводя итог вышесказанному, посоветуйте ИП и юридическим лицам, какие действия необходимо предпринять во избежание сноса занимаемого ими строения?

- В случае если у индивидуального предпринимателя или юридического лица есть намерения осуществить строительство недвижимого имущества на арендуемом земельном участке, необходимо получить специальное разрешение и подготовить соответствующую документацию.

Согласно положениям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ; оформляется разрешение на строительство застройщиком.

 

Беседовала Марина КЛИМЕНКО

2267

Комментарии

Нет комментариев. Ваш будет первым!
Переместите вправо
Загрузка...
Материалы, опубликованные на сайте, не рекомендуются к просмотру лицам в возрасте до 16 лет без присутствия взрослых