Свидетельство о регистрации
ЭЛ № ФС 77-84799 от 3 марта 2023 г.

Риелтор Екатерина НИМЕНОК: «Каждая сделка – как вывезенный собственными силами локомотив»

17:30
10201

Интересный факт: оказывается, в CШA cлoвo «Realtor» (настоящий агент по недвижимости) являeтcя имeнeм coбcтвeнным, пишeтcя c бoльшoй бyквы и c 1916 гoдa оно – oфициaльнo зapeгиcтpиpoвaнный тoвapный знaк. Аccoциaция тopгoвцeв нeдвижимocтью запатентовала этот термин, тем самым oтдeлив ceбя oт дpyгиx пocpeдникoв pынкa, а нарушение его использования на территории страны карается по закону.

В остальном мире, включая Россию, со звучным словом «риелтор» обращаются весьма вольно. Риелторами называют себя абсолютно все, кто предлагает гражданам посредничество в операциях с недвижимостью. И это можно понять, ведь слова «посредник», а тем более «маклер» имеют скорее негативные смысловые оттенки.

Очевидно, что в начале XX века заокеанские специалисты по недвижимости всерьез озаботились проблемой дискредитации их честных имен и профессионального имиджа всякого рода мошенниками и просто ненадежными игроками.

Из нашей беседы с Екатериной Нименок, президентом ассоциации «Камчатская гильдия риелторов» и главой компании по недвижимости, стало понятно, что эта проблема и сегодня ничуть не потеряла своей актуальности. Как выбрать хорошего специалиста и не нарваться на афериста, как выгоднее продать или купить объект недвижимости, что происходит с ценами на жилье, да и что это за профессия – риелтор, – в нашем интервью.

«Пришлось изучать психологию»

– Екатерина Витальевна, как вы пришли в риелторство?

– Я родилась и всю жизнь живу на Камчатке, здесь же выучилась на экономиста и 6 лет работала по специальности. А поскольку учиться всегда интересно и никогда не поздно, поступила на юридический факультет и заочно окончила его. Пока училась, меня позвали попробовать свои силы в агентстве недвижимости. Было страшновато, поэтому около года раздумывала.

– Что останавливало?

– Пугала перспектива отсутствия гарантированного и стабильного дохода в виде зарплаты, которую я привыкла получать, честно трудясь с 9 до 18 часов. Но рискнула и три года отработала в компании по недвижимости. Поняла, что это мое, открыла собственное агентство и вот уже 7 лет работаю самостоятельно и руковожу коллективом.

– Учебные заведения в России готовят риелторов?

– Обучения на государственном уровне нет. Очень жаль, что риелтора пока не рассматривают как полноценную профессию, хотя это время давно настало. Но есть возможности личного обучения, курсы, тренинги. Российская гильдия риелторов ведет свои курсы, проводит аттестацию, сертификацию. Поэтому есть возможность постоянно учиться, что мы и делаем. Просто так, имея в голове пустоту, взяться за это дело и успешно его вести невозможно. Ну и высшее образование риелтору важно иметь.

– А какое именно образование?

– Это может быть и юриспруденция, и менеджмент, и финансы, и продажи, даже психология. Любое высшее образование дает возможность мыслить творчески, нестандартно и хорошо анализировать. Это очень важно для успешной работы риелтора. Еще лучше, если человек успел поработать в своей профессии и созреть.

– Из каких профессий к вам приходят?

– Из самых разных. Для меня поначалу было неожиданностью, что у отставных военных, которые рано вышли на пенсию, хорошо получается работать с недвижимостью. И поняла почему. Как люди исполнительные они четко следуют предложенному руководителем плану работы, поставленные задачи выполняют внимательно и дотошно. Нарабатывают опыт, в итоге уже несколько бывших военных открыли собственные агентства недвижимости.

Многие приходят из торговли и бывают успешны, ведь недвижимость – это тоже товар, просто более дорогостоящий. Торговые работники всегда коммуникабельны, что очень важно для риелтора.

Нередко приходят просто после школы, полагая, что у нас можно заработать легкие деньги. И знаете, при старании дело может пойти. Но я вижу, что люди без высшего образования достигают определенного потолка и дальше не растут как профессионалы.

– Как открыть свое агентство?

– Сразу это вряд ли получится, если ты не гений. Лично мне понадобилось время, чтобы дорасти. Когда ко мне приходят новенькие, мы начинаем с азов. Первые месяцы занятий всегда проводим в офисе. Есть программа обучения, по которой стажер сдает мне тесты и экзамены. Дальше – видеокурсы, которые проводят надежные специализированные компании. После двухмесячного теоретического курса начинается практика под пристальным контролем руководителя. И только потом человек приступает к самостоятельной работе.

– Придя в профессию, многие затем решают расстаться с ней?

– Да, остаются единицы. Профессия у нас нелегкая, работаем 24 на 7. Это сложная психологическая работа с людьми, которые находятся в стрессе, ведь они продают или покупают очень дорогостоящий товар, многие – впервые в жизни. Поэтому все и всегда «на взводе». Из-за такого эмоционального накала первый год работы был для меня очень напряженным. Я не понимала, как люди могут резко менять свои решения, плохо обходиться с другими, ругаться. Потом стала изучать психологию, чтобы как минимум знать, как я могу понять и успокоить клиентов. Сейчас, спустя годы, уже не бывает ситуаций, которые способны вывести меня из себя. А многие этого напора не выдерживают и уходят со слезами из профессии навсегда. Другие не выдерживают финансовой нестабильности. Один месяц у нас бывает очень удачным, а другой совсем пустым, и важно уметь распределять свой бюджет. Если человек устоял перед трудностями и задержался в нашей профессии на 2–3 года, то будет связан с нею всю жизнь.

«Обращение к частнику – опасная лотерея»

– Как устроено агентство недвижимости?

– Я действую в статусе индивидуального предпринимателя, другие агентства могут работать как ООО. Как владелица я нанимаю сотрудников, с которыми мы индивидуально решаем, на каких началах они работают. Они тоже могут являться ИП, могут быть самозанятыми, либо мы можем заключить трудовой договор, и в этом случае работник будет получать зарплату.

– Риелтору выгоднее работать при агентстве или быть одиночкой?

– Если речь идет о серьезной компании, у риелтора всегда будет юридическая поддержка и защита. Коллеги, которые дольше тебя на этом рынке, всегда помогут разобрать неоднозначную ситуацию, решить вопросы с клиентами. В случае необходимости подключится все сообщество. Если компания наработала доброе имя, значит есть и хороший поток клиентов.

– Вы имеете представление о количестве риелторов на Камчатке?

– Такой цели нет, потому что нет конкуренции. В крае две крупных ассоциации – «Камчатская гильдия риелторов» и «КАППРИ», наши партнеры. В КГР входят 8 компаний-партнеров, в КАППРИ – 7.

– Зачем компании входить в какую-либо ассоциацию?

– Это дает возможность компании развиваться. Мы между собой общаемся, совместно прорабатываем юридические вопросы, обсуждаем новые форматы сделок, которые вводятся в законодательство. Приглашаем спикеров, обучаем стажеров, получаем аттестацию, делимся опытом. Если кто-то из коллег совершил ошибку, что тоже возможно, мы ее рассматриваем в соответствии с кодексом этики риелтора. За эти моменты люди всегда очень переживают, ведь это вопрос профессионального имиджа. В целом нахождение компании в корпорации подчеркивает ее высокий уровень.

– В чем особенность работы «внесистемных» риелторов, которых называют черными или частными маклерами?

– Эти люди работают без статуса ИП либо самозанятых, без договоров, без всяких гарантий защиты своего клиента. Идут на рынок целенаправленно для того, чтобы урвать. У нас в обществе распространено мнение, что услуги частного деятеля вполне сгодятся, тем более что они дешевле. Но потом именно нам, специалистам, приходится вытаскивать людей из передряг, в которые они попали в результате обращения к таким гражданам.

– В какие ловушки можно попасть?

– В каждой сделке по-разному, но основные риски понятны: обременения, аресты, банкротства, наличие которых непрофессионал либо просто не проверил, либо намеренно скрыл. Есть и откровенно преступные схемы. Недавно к нам пришла женщина, которая уже нашла подходящий объект недвижимости и собиралась его приобрести, а от нас требовалось юридическое сопровождение. С продающей стороны был именно такой частный маклер. Она никакой беды не чувствовала и, если бы покупала квартиру самостоятельно, лишилась бы и 12 миллионов рублей, и не получила бы недвижимость, и долго бы судилась. Мы проанализировали ситуацию и пришли к выводу, что продавец и маклер обманывают покупателя. Старались сначала решить ситуацию, но поняли, что там действует чуть ли не ОПГ и увели клиента от сделки.

– Что вы можете сказать людям, которые все же предпочтут услуги частников либо возьмутся за сделку самостоятельно?

– Это как опасная лотерея или самолечение. Мы простыли и не пошли к врачу. Попили чаек, приняли таблетки, которые сами себе назначили. И очень хорошо, когда все заканчивается благополучно. Но могут наступить осложнения с непоправимыми последствиями. Аналогично и с самостоятельным заключением сделок. У одних все складывается хорошо, а другие застревают в судах.

– А обращение к риелтору – это стопроцентная гарантия безопасности сделки?

– Конечно, нет, потому что от человеческого фактора невозможно уйти. Но неприятные моменты крайне редки и поправимы. Был случай, когда покупатель передал продавцу задаток за квартиру, 100 тысяч рублей, а тот на следующий день передумал продавать и деньги отдавать отказался. Но наш клиент был изначально защищен грамотно составленным нами договором. Мы вышли в суд и отсудили деньги клиента. А какой договор мог быть составлен без нашего участия – неизвестно. Ведь если одни люди переживают за каждую запятую, то другие просто так, под честное слово, передают деньги.

«Иногда нужно и с бубном походить!»

– Как потенциальному клиенту определиться с выбором агентства недвижимости? На что обратить внимание?

– Прежде всего, это должна быть действующая организация, с ИНН, ОГРН. Это открытые данные, которые легко проверить через интернет. Обязательно должен быть составлен договор. Это гарантия того, что мы предоставляем услуги должного качества и несем за них ответственность. Здесь же прописаны и обязательства клиента. А когда гражданин с частным маклером договаривается на словах, какой с того спрос? Кроме того, все наши профессиональные сертификаты, аттестаты можно проверить, узнать стаж работы специалиста и срок работы конкретного агентства. И конечно, очень рекомендую изучить отзывы о компании.

– Почему в обществе часто недооценивают серьезность профессии риелтора?

– Да, многие очень просто смотрят на процесс покупки и продажи, но это не просто. Зачастую как все происходит? Человек решает выставить свою «двушку», например, за 10 миллионов, потому что сосед недавно так продал. Но это неправильно. Перво-наперво нужно сделать анализ сделок за недавний период. У нас есть инсайдерская информация – что, где и за сколько продалось. У обычного человека доступа к большому объему таких данных нет, а мы внутри профессионального сообщества этой информацией обмениваемся. Дальше анализируем состояние дома, квартиры, куда смотрят окна и т. п. Это первый и не самый простой этап. Дальше нужно провести предпродажную подготовку. Люди не всегда объективны, полагая, что если лет 20 назад они вложили в ремонт немалые средства и душу, значит квартира шикарная. А когда мы заходим, видим, что лампочки тусклые, потолок в подтеках, обои подрал кот, запах неприятный, и иконки лучше снять. Эти недостатки мы обозначаем и просим по возможности устранить. Делаем хорошие фотографии, составляем привлекающее внимание объявление.

Показывая потенциальному покупателю объект, важно хорошо о нем рассказать. А это целое искусство. Да, образно говоря, нужно иногда и с бубном походить! Затем – полная юридическая проверка, сопровождение и собственно сделка. Каждый раз получаешь удовлетворение, когда обе стороны остаются довольны, ведь каждая сделка – это целый вывезенный твоими силами локомотив.

– Многих интересует: если вложить в ремонт квартиры условный миллион, при продаже она станет дороже только на эту величину, и тогда вложение бессмысленно, либо цена вырастет более значительно?

– Все это именно условно, и нужно смотреть по конкретному объекту. Бывает, что вложение 200 тысяч потом приносит сверху миллион. А бывает, что денег не приносит, зато приносит быструю продажу. Да, есть целый сегмент бизнеса, когда дешево покупают «убитые» квартиры, обычно с долгами и проблемами, закрывают долги, делают из жилья «конфетку» и дорого продают. Но это немного другая история.

Предпродажная подготовка нужна в любом случае. Дорогой ремонт не обязателен. Главное – сделать так, чтобы вошедшему стало приятно, чтобы он сразу увидел себя хозяином. Если не горит свет, вкрутите лампочки, избавьтесь от следов шерсти и дурных запахов, замените подранные обои, а в прихожей обязательно поклейте максимально светлые! Большинство говорят: и так купят. Но ведь вы продавали и покупали машину и, наверное, мыли кузов, салон, двигатель и того же хотели от продавца. А здесь мы продаем самый дорогой товар и не хотим помыть окна и постирать занавески. Конечно, такой подход удивляет.

– А если стоит задача найти объект для купли?

– Здесь свои особенности. Мы хорошо знаем жилой фонд. Знаем, какие дома «славятся», простите, тараканами, блохами, какие текут, какие поедает плесень. Где плохие запахи, где неблагополучные соседи – все это нам известно благодаря взаимодействию внутри сообщества. Когда покупатель самостоятельно выбирает квартиру, а смотрит он по несколько за день, он запоминает мало информации. Мы же со всех сторон изучаем каждый объект, все фиксируем. Смотрим юридическую подоплеку, кто продает, сколько собственников, наличие несовершеннолетних детей, обременения, какие риски нас ждут. Немаловажен торг, а обычно люди переговоры вести не умеют. Все это сложная работа, а облегчает ее порой все то же взаимодействие с коллегами. Ты еще не приступил к поиску объекта, а в нашем риелторском чате появляется сообщение о начале предпродажной подготовки подходящей квартиры. Получается, что объект еще даже не выставлен, а продавцы и покупатели получили желаемое. Вы даже не представляете, насколько и они, и мы счастливы в такие моменты.

«Цены на недвижимость всегда будут расти»

– Как вы отслеживаете изменение цен на рынке и от чего они зависят?

– Обычно ситуация моментально становится понятна. В определенные моменты вырастает спрос. Последние резкие всплески были в 2021 году, в пандемию, затем из-за СВО. Все начали волноваться за деньги, понимая, что накопленное может обесцениться и пропасть, а недвижимость останется и продолжит расти в цене. Продавец сразу видит возросший спрос и понимает: «Значит, я дешево продаю» – и увеличивает цену. Сосед это видит и уверен, что у него дороже и богаче, потому что вид на вулканы, и можно продать еще выгоднее. Уезжая на материк, человек стремится реализовать объект максимально дорого, чтобы новое жилье купить без кредитов и еще остаться в плюсе. Эта цепная реакция вызывает непрерывный рост цен.

Сейчас государство подняло ключевую ставку, соответственно, банки были обязаны поднять проценты и первоначальный взнос по ипотеке. Ипотека выросла – спрос упал, потому что ежемесячный платеж в 70–80 тысяч мало кому по карману. И люди откладывают приобретение до лучших времен.

Сейчас рынок стагнировался. Ставки взлетели, по старым ставкам еще докупали, а теперь все замерли в ожидании – что дальше. Если ипотечная ставка останется такой же или будет расти – цены немного упадут. А будет более доступная ипотека – снова поднимутся.

– Тем не менее инвестиции в недвижимость остаются самыми надежными?

– Безусловно. Десять лет я занимаюсь риелторской деятельностью, и только один раз был серьезный кризис – в 2015 году, когда резко поднялся доллар. Тогда сначала все «смели», была активная продажа, а потом все остановилось, покупателей не стало. Это было временное затишье, ведь рынок недвижимости по природе своей не может бездействовать. С тех пор цены только росли. Нас спрашивают: а вдруг опять все рухнет? Такого быть не может. Спуски редки и нестабильны, а подъемы часты и устойчивы.

– Выгодно ли приобретать жилье с расчетом удачно его сдать в аренду?

– Нет однозначного ответа. К нам нередко приходят клиенты, которые сдавали, но терпение лопнуло, и они просят продать их недвижимость. Просто жильцы относятся к арендованной квартире не как к своему имуществу. В съемном жилье можно намусорить и не убрать, порвать обои или даже потолок, что угодно сломать.

Сдавать выгодно, если вы приобрели квартиру в ипотеку, и стоимость аренды перекрывает ваши ежемесячные платежи банку и «коммуналку».

– Дорого ли стоят услуги риелтора?

– В каждом агентстве свои расценки, но в целом они мало различаются. Обращаясь к частным маклерам, многие полагают: всего тысяч за 50 мне продадут или купят квартиру. Нам известно, как они это делают, поэтому на месте клиента я никогда бы не рискнула к ним обратиться. За свои услуги мы несем ответственность, и стоят они дороже. Обычно это процент от сделки. Порой человек долго не может продать квартиру, приходит к нам, а мы уже через три дня готовы заключить сделку. Одни этому несказанно рады, а другие возмущены: «Почему такие деньги за три дня работы?» – и требуют огромную скидку. В таких случаях я привожу пример: если ваш руководитель задал вам работы на месяц, но ваши знания и опыт позволили вам выполнить ее за неделю, должны ли вам зарплату только за неделю? Конечно, нет. Для того чтобы выполнить очень сложную работу за три дня, риелтор долго учился и набирался опыта.

– Сколько сделок реально заключить в месяц?

– Бывает 2–3, а бывает и 7. На это влияют разные факторы, в том числе сезонность. Например, в августе все заняты подготовкой детей к школе и мало кто продает и покупает недвижимость. В целом лето обычно – сезон затишья, поскольку в приоритете отпуск. Но этим летом рынок недвижимости был на редкость активен.

– У риелтора свободный график?

– Относительно. Если не запланированы встречи, в офис можем подойти к двенадцати или к часу, но потом и работать до ночи. У клиентов период активности начинается после рабочего дня, может продолжаться почти до полуночи, и нужно отвечать на звонки, а с кем-то и поехать смотреть объект. А в выходные работы бывает еще больше. Поэтому сложно спланировать полноценный выходной с выездом на природу, а разгрузка очень нужна. Уравновешивает эту ситуацию и вдохновляет, наверное, возможность творчества, разнообразное общение и благодарность клиентов.

Мария ШУПЕНИК

Делитесь новостями Камчатки в социальных сетях:

Нет комментариев. Ваш будет первым!
Используя этот сайт, вы соглашаетесь с тем, что мы используем файлы cookie.