Многие воспринимают орган государственного жилищного надзора как «разрешителя» всех проблем ЖКХ. Так ли это? Что делать, если дома не греют батареи, в подъезде не убрано, через межпанельные швы проникают атмосферные осадки, а управляющая компания на эти проблемы не реагирует?
Об этих и других вопросах работы органа Госжилнадзора – в беседе с руководителем Государственной жилищной инспекции Камчатского края Олегом СУКОЛИНЫМ.
– Олег Владимирович, чем в целом занимается ГЖИ?
– Если ответить коротко, жилищная инспекция является органом исполнительной власти, осуществляющим контроль надлежащего содержания общего имущества в многоквартирных домах, качества предоставления коммунальных услуг населению, сохранности жилищного фонда. Проводит контрольные мероприятия в отношении ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний, ТСЖ, региональных операторов по капитальному ремонту и по вывозу твердых коммунальных отходов.
– А где граница ответственности управляющей организации? Что она должна обслуживать и что относится к общему имуществу дома?
– Все, что находится за пределами квартиры и обслуживает более одного помещения в доме. Это подъезд, подвал, крыша, фасад, крыльцо, инженерные сети. Следует отметить, что хотя стояки ХВС, ГВС, отопления находятся внутри жилых помещений, так как они обеспечивают коммунальными ресурсами всех жильцов дома, они также относятся к общедомовому имуществу до первого отключающего устройства, попросту говоря – до крана на трубе, находящейся в квартире. А остальная часть трубы и батарея уже относятся к личному имуществу собственника квартиры.
– Часто ли «управляйки» отказываются обслуживать общедомовое имущество? И если так происходит, сразу нужно обращаться в жилинспекцию?
– Если возникла ситуация, связанная, допустим, с некачественным предоставлением услуги по содержанию мест общего пользования, то необходимо в первую очередь обратиться с заявлением в УК, где указать возникшую проблему. Скорее всего, проблема будет решена быстрее, чем через жалобу в орган жилнадзора. Ведь ГЖИ не является аварийно-диспетчерской службой и не руководит управляющими компаниями, а осуществляет надзор за исполнением УК принятых на себя обязательств и соблюдением жилищных прав граждан. В случае бездействия управляющей организации либо в случае письменного отказа в предоставлении услуг и т. п. житель может обратиться в ГЖИ, приложив к своему обращению копию своего заявления в УК и ее ответ, который та обязана предоставить в течение 10 дней. Если ответа не поступило, это также является основанием для обращения к нам. Органом жилищного надзора по обращению гражданина будет назначена проверка. Срок рассмотрения заявления гражданина в ГЖИ – до 30 дней. Связано это с тем, что необходимо соблюсти определенные процедуры, которые регламентированы федеральным законодательством о защите прав индивидуальных предпринимателей, к которым относятся УК. В ходе проверки будет выяснено, какие меры принимала управляющая компания по разрешению обозначенной в заявлении проблеме. Если будет установлено, что УК бездействовала, соответственно, не исполняла условия заключенного с собственниками помещений договора, и факт нарушения прав гражданина будет подтвержден, жилищной инспекцией будут приняты меры административного воздействия к нарушителю и выдано предписание на устранение нарушения с конкретным сроком исполнения, которое для управляющей организации является обязательным для исполнения. За неисполнение предписаний органа жилищного надзора предусмотрены штрафы: на должностное лицо – от 50 до 100 тысяч рублей, на юридическое лицо – от 200 до 300 тысяч рублей.
Если возникла ситуация, которая требует немедленного решения, гражданину необходимо позвонить в аварийно-диспетчерскую службу, сообщить о возникшей проблеме, назвать свои Ф. И. О. и адрес, где зафиксировано нарушение качества предоставления услуги. Работник аварийно-диспетчерской службы должен сообщить жильцу Ф. И. О. принявшего заявку, ее регистрационный номер в журнале, согласовать с жильцом срок работ по устранению проблемы. Если УК нарушает установленные требования, тогда жильцам необходимо обращаться в орган жилищного надзора, изложив в заявлении обстоятельства, послужившие поводом для обращения в ГЖИ.
– Что происходит в случаях, когда управляющая компания упорно не исполняет предписания ГЖИ?
– Если УК в течение года не исполнила два и более предписания по дому и за это была привлечена к административным штрафам, данные обстоятельства будут являться основанием для исключения дома из управления данной УК. И тогда собственники помещений должны будут выбрать новую УК для управления их домом. Если они этого не сделают, новую управляющую организацию для них выберет орган местного самоуправления на основании проведенного конкурса. В 2019 году из управления недобросовестных УК по таким основаниям исключено более 30 домов.
– А как в такой ситуации поступать собственникам?
– У них есть 2 месяца, чтобы определиться: желают ли они спасти «оступившуюся» управляющую компанию или все же расстаться с ней. Ведь каждая ситуация индивидуальна. Если у УК хороший контакт с собственниками, они совместно могут скорректировать тот же план ремонта подъездов, если проблема заключалась в нем, и т. п. Так в прошлом году произошло в шести случаях. Но в основном жильцы предпочли выбрать новые УК. А там, где соответствующие собрания собственников по выбору управления домом не были проведены, за них решение принял орган местного самоуправления.
Все же наилучший вариант для граждан – самим определять судьбу дома. Ведь проведенный органом местного самоуправления конкурс не гарантирует, что на место недобросовестной управляющей компании придет более порядочная.
– А как вообще отличить «хорошую» УК от «плохой»? Разве это не лотерея?
– Граждане иногда просят порекомендовать им «правильную» управляющую организацию. В данном случае можно сделать следующее. Все УК осуществляют свою деятельность на основании лицензии. Перечень лицензированных организаций размещен в сети Интернет на сайте ГИС ЖКХ. На этом сайте есть раздел, в котором указано, какими домами управляет та или иная организация. Имеет смысл учесть территориальный момент: например, вряд ли жителям Северо-Востока целесообразно выбирать компанию, управляющую домами в районе СРВ. Конечно, будет нелишним пообщаться с жильцами домов, которыми управляет рассматриваемая компания, даже просто зайти в подъезд, чтобы оценить работу и возможности той или иной УК, и тогда определяться с решением.
– Как часто граждане не согласны с решениями собраний собственников?
– Встречаются обращения, в которых собственники утверждают, что не голосовали за выбор новой УК, пытаются обвинить ее или других собственников в подлоге, подделке. Данные вопросы не относятся к компетенции органов жилищного надзора. Поскольку за подделку протоколов предусмотрена уголовная ответственность, такие заявления направляются в органы полиции. Также граждане должны знать, что в соответствии с Жилищным кодексом собственник помещения имеет право в течение 6 месяцев со дня проведения общего собрания, с результатами которого он не согласен, обжаловать решение общего собрания о выборе новой управляющей организации в судебном порядке.
– Что делать жильцам, если УК оказывает услуги ненадлежащего качества и они желают получить перерасчет?
– Если управляющая организация нарушает договорные обязательства и некачественно оказывает услуги, жильцы вправе требовать от УК произвести перерасчет за данные услуги. Основанием для перерасчета является акт о ненадлежащем качестве предоставления услуги. Если, допустим, вопрос касается качества предоставления услуги по отоплению, ее качество определяется по температуре воздуха в жилом помещении. Правилами предоставления коммунальных услуг установлено, что температура воздуха в квартире должна быть не ниже 18 градусов, а в угловых комнатах – 20.
– То есть, нужно правильно зафиксировать температуру. Как грамотно это сделать?
– Прежде всего, необходимо позвонить в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации, представиться, сообщить, по какому адресу возникло нарушение качества коммунальной услуги. В свою очередь, диспетчер также обязан представиться, принять заявку о нарушении и назвать регистрационный номер, по которому нарушение зафиксировано в журнале. В случае, если в течение двух часов представители УК не прибыли для решения вопроса, гражданин может пригласить председателя совета многоквартирного дома, двух соседей и составить акт о том, что температура воздуха в квартире не соответствует нормативным требованиям.
Чтобы правильно измерить температуру воздуха в жилом помещении, нужно следовать правилам: при наличии нескольких комнат в квартире измерения проводятся в наибольшей по площади жилой комнате; измерение делается в центре комнаты на расстоянии одного метра от поверхности пола.
Если в ходе проверки будет установлен факт нарушения качества коммунальной услуги, в акте указываются дата и время проведения проверки, выявленные нарушения параметров качества услуги, использованные в ходе проверки инструменты выявления таких нарушений. Если управляющая компания не принимает меры по устранению нарушения или отказывается на основании акта сделать перерасчет, вам необходимо обратиться с заявлением и приложенным к нему актом, подтверждающим факт нарушения качества предоставленных коммунальных услуг в жилищную инспекцию.
Следует обратить внимание и на то, что температура воздуха в жилом помещении не допускается выше 4 градусов от нормативной температуры. То есть если температура воздуха выше 22 градусов, а в угловых комнатах выше 24, это также считается нарушением качества коммунальной услуги, УК обязана на основании акта устранить данное нарушение и сделать перерасчет.
– Как наилучшим образом наладить взаимодействие управляющей организации и собственников?
– Высшим органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников. Собрание должно выбрать совет многоквартирного дома и его председателя. Членами совета могут стать, например, старшие по подъезду. Документом, регулирующим взаимоотношения между собственниками жилья и УК, является договор управления. Совет многоквартирного дома во взаимоотношениях с УК является органом, представляющим интересы всех собственников помещений. Он осуществляет контроль за исполнением УК договорных обязательств, качеством выполнения работ и услуг по содержанию общедомового имущества, согласовывает план текущего ремонта, осуществляет контроль за предоставлением коммунальных услуг и т. д.
Такая форма взаимоотношений выгодна обеим сторонам. Жильцы по вопросам управления и содержания дома обращаются не в УК, а вносят предложения совету дома. А совет уже аккумулирует поступившие заявки и в пределах собранных управляющей организацией средств утверждает план работ по текущему ремонту. УК это удобно, так как она не принимает заявки от каждого собственника и не решает, какой отдать предпочтение, а руководствуется планом, который утвердил совет дома. Получается, граждане сами решают, какие работы необходимо провести в первую очередь, а УК является исполнителем воли совета дома.
Конечно, это не касается аварийных работ. В данном случае УК принимает сообщения напрямую от жильцов дома и оперативно их устраняет. Если стоимость аварийных работ обошлась УК в значительную сумму, которая может повлиять на дальнейшее исполнение плана текущего ремонта, она может выйти с предложением к совету дома, чтобы внести изменения в план и какие-то работы перенести на другой период или следующий год.
Такая форма взаимодействия, по моему мнению, является идеальной. К сожалению, в большинстве многоквартирных домов на Камчатке домовые советы не созданы. К этой работе подключились органы местного самоуправления, которые Жилищный кодекс наделил правом проводить собрания собственников по выбору советов домов в случаях, когда в течение года такое собрание не проведено по инициативе жильцов. Но стоит ли этого дожидаться, если состояние и судьба нашего жилья – в наших руках, и никто не сможет беречь его более ответственно, чем сами собственники?
Беседовала Мария ШУПЕНИК